Por Joselina Moine

Actualmente hay entre 450 y 500 edificios dentro de la ciudad. La construcción reparte en Neuquén entre 10 a 12 millones de dólares quincenalmente, lo que dejó al sector como el verdadero motor económico de la región y más aún si se piensa en el efecto multiplicador de la actividad.

Desde el 2007 el crecimiento edilicio en la capital neuquina fue en aumento progresivo. Se calcula que hasta el 2009 fueron construidos unos 500.000 m2. Luego hubo una caída en 2010 a 2012 con un promedio de 200.000 m2. Sin embargo, la cifra fue subiendo hasta que en los últimos 4 años se construyó un promedio de 280.000 m2.

Cuando se planifica construir un determinado inmueble, la ciudad se divide en áreas según el Plan Urbano Ambiental, que establece diferentes densidades de ocupación para cada sector del territorio. Esto está orientado para que cada sector tenga en cuenta cuánto pueden ocupar del suelo, el volumen máximo edificable y las alturas máximas a construir.

La planificación de edificios debe ser revisada y observada continuamente. Las variables van modificándose y cambiando permanentemente. Esa necesidad técnica choca y se opone a veces a consideraciones políticas, y no se hace el control dinámico sobre la planificación.

El presidente del Colegio de Arquitectos de Neuquén, Diego López de Murillas destaca que no se puede planificar una ciudad en sí misma sin incorporar un análisis y estudio del territorio. Por ejemplo, Neuquén debe ser considerada como área metropolitana Neuquén-Cipolleti, contemplando desde Senillosa hasta Fernández Oro. Es por ello que “hay que pensar y planificar toda la región desde diferentes abordajes”.

Números que siguen sumando desarrollo y problemática

En la capital se construyen aproximadamente entre 260.000 m2 y 290.000 m2 al año,  por lo tanto unos 20.000 m2 por mes. Se considera que estos números tienen un costo de u$s 1.000 el metro cuadrado, en concepto de mano de obra y materiales.

Las empresas que brindan materiales y servicios y el dinero de mano de obra se reparte entre sectores de la sociedad que difícilmente tengan acceso a otra área laboral. Lo cual hace que sea más que un fenómeno económico, uno social.

Según López de Murillas “más del 80% de la superficie cubierta la firman y son responsables los Arquitectos. Pero tenemos que corregir muchos aspectos”. Uno de los puntos que más destacó es el consumo de energía: “Construimos con agua potable, las obras consumen casi el 30 % de la electricidad que se produce. Generamos el 40% de los residuos sólidos de la ciudad y sobre todo, la construcción es responsable del 50 % de la polución ambiental” afirma. Además aclara que se deben legislar, educar y transformar los aspectos  no sostenibles de la industria de la construcción, para generar “ciudades amables”.

Toda la ciudad está compuesta de edificios: edificios unifamiliares de baja altura (casas), edificios multifamiliares en altura y edificios públicos, comerciales, industriales etc. Dentro de los multifamiliares en altura hay entre 450 y 500, que son de entre 4 y 15 pisos.

Sin dudas, estos consumen muchísima energía para lograr la habitabilidad, el estándar de confort para que sea vivible. Electricidad, agua potable, el desagüe de agua sanitaria, gas, además de generar otros inconvenientes como impermeabilización del suelo absorbente, la acumulación de materiales refractarios que aumentan la temperatura de las ciudades, necesitando más y más energía para su confort.

Por ende, López de Murillas afirma que también hay que implementar otros medios convencionales como la energía del sol para calentar agua y no consumir tanto gas o sobreexigir las redes eléctricas. “Sin optimizar su uso ni aprovechar la luz natural eficientemente – agrega- no se exigen coeficientes térmicos de aislaciones en paredes y techos lo que lleva a requerir artefactos como equipos de aire acondicionado, que podrían ser prescindibles”.

Pese a los miles de inconvenientes que conlleva la construcción de un edificio, la necesidad de la sociedad en cuanto a viviendas, hace que los inversores en el sector inmobiliario encuentren un nicho de mercado. El Estado debe promulgar e incentivar la construcción de viviendas para otros sectores sociales como viviendas populares o mal llamadas «sociales», cooperativas y otras herramientas legales como fideicomisos. Sin embargo, la inversión millonaria que se hace anualmente en la construcción de edificios con más de 10 plantas, hace que las periferias de la ciudad sean cada vez más notables.

En cuanto al tamaño, la altura, etc. hay determinadas regulaciones. Según sea el aérea hay alturas máximas permitidas así la ciudad se va estratificando en densidad. En el área centro la altura máxima es de 25 metros. Pero algunos proyectos se presentan a un equipo del poder Ejecutivo, y así solicitar más altura por excepción. Como lo es el Hotel Hilton ubicado en Avenida Argentina y Dr. Ramón. “Si el código de edificación se ajustara y esa planificación se fuera ajustando dinámicamente, no debería haber excepciones”, afirma López de Murillas.

Por regla simple, la ciudad debe aumentar su densidad,  en algunos sectores permitir diferentes alturas, para generar más superficie cubierta, pero sin dejar de planificar ciudades “amables y bien diseñadas”.

Según el presidente del Colegio de Arquitectos de Neuquén, no puede pensarse en que el suelo urbano tiene que desarrollarse en forma horizontal, “creciendo siempre más allá” porque la periferia es una “ciudad insostenible”, por los servicios, la movilidad urbana , la educación, la salud etc. Las alturas también deberían tener que ver con el lugar, el tamaño de la superficie del terreno y la morfología que aborde el proyecto.

Otro de los aspectos que se deben tener en cuenta a la hora de la construcción de edificios son los espacios verdes. Estos son parte del espacio público, la ciudad se conforma con espacios privados e íntimos, unidos por el espacio público en común. Allí se genera el concepto de vivir como ciudadanos, en sociedad. El espacio común también son las veredas que ayudan a la absorción de agua pluvial. Al mismo tiempo las plazas ayudan a combatir la polución de gases, de automóviles y la generación de oxígeno. En palabras de Diego López de Murillas “ayuda a minimizar el impacto de la isla térmica”, el calentamiento global.

Para poder brindar estas medidas ambientales y biológicas, la construcción de edificios deben permitir “utilizar técnicas como terrazas verdes o muros verdes”. “Que un edificio pueda ocupar más del 85% de suelo absorbente, devolviendo de esa manera la capacidad que le quitan cubriendo más suelo natural” sostiene el arquitecto.

Los espacios verdes vs edificios

Según reglas internacionales Neuquén necesita más arboledas urbanas. El entorno vegetal del valle, ayuda a compensar esa falta desde el punto de vista ambiental, pero socialmente se deben generar espacios públicos inclusivos.

Hay espacios verdes que no son verdes y no se puede pensar en  forestarlos. De acuerdo a la planificación del espacio público de la ciudad, sería un error hacer una plaza de 10.000 m2 (una manzana) en el oeste con el costo que ello tiene y la falta de cubrir otras necesidades primarias como agua, cloacas, luz, calefacción, y otros servicios públicos. Para el arquitecto, por el déficit arrastrado desde hace años y la falta de presupuestos que deben cubrir todas la necesidades, debe pensarse en otras estrategias de cómo hacer ciudades “amables e inclusivas”.

Los espacios públicos o áreas de uso común, abiertas y de alguna manera ligadas a la naturaleza y al entorno, no necesariamente deben ser «verdes». Por ejemplo, el parque Norte, que es “La Barda”, parte del ADN como región, hay leyes nacionales, provinciales y ordenanzas municipales que los protegen.

Existen zonas de la ciudad, como el llamado «Bajo» de Neuquén, donde no está permitido construir edificios de gran altura. Sin embargo López de Murillas recuerda que la promulgación de una ordenanza del Consejo Deliberante, sobre el barrio Río Ggrande que prohíbe los edificios en altura, fue una respuesta hacia un gran “sector de la población que tiene miedo. Esto claramente demuestra que están mal informadas – agrega el arquitecto – y es por un compromiso de clientelismo político, que a pedido de los vecinos se promulgó esa ordenanza”.

Construir hacia arriba: un continuo e histórico debate

Según López de Murillas “los edificios en altura no son malos, hay malos edificios y eso si debería estar prohibido, pero se pueden establecer edificios de morfología abierta, no entre medianeras. Con alturas intermedias de 15 metros, garantizando diseños de nivel que generen más calidad de vida, en aéreas que están todos los servicios”.

El Club YPF, ubicado en la Avenida Olascoaga al 1000, es un complejo privado de 4 manzanas con el paradigma de vivienda unifamiliar donde entrarían unas 120 familias entre medianeras. Sin embargo allí viven más de 400, tienen un nivel 0.00 con gimnasio, pileta, canchas de fútbol, de tenis, quinchos. Según López de Murillas esta obra demuestra que se dirige hacia un sector económico particular. “Las personas que viven en el Club YPF tienen más calidad de vida, que viviendo en una casita entre medianeras” agrega López.

Otra de las variables que impulsan actualmente la construcción y la demanda de vivir en edificios de altura son los problema de seguridad. Sin embargo esa idea puede variar, teniendo en cuenta los servicios que ofrece el inmueble.

López de Murillas sostiene que la “ciudad informal” desarrollada en la periferia, las conocidas “tomas”, son otro de los inconveniente que excluye y genera un costo tremendo a la ciudad, producto de la falta de políticas de acceso a la vivienda y de acceso a la tierra. Esto expone la falta de planeamiento urbano, económico, social y cultural de los últimos tiempos políticos.

Beatriz Carolina “Vicky” Chávez Perri, historiadora neuquina recuerda que para Eduardo Talero el “Desierto” se presentaba como una alternativa posible para el mejoramiento de la condición humana. “Era precisamente en este lugar donde debía construirse lo «nuevo», huir a la naturaleza parecía ser la consigna civilizadora” afirma.

Sin dudas la ciudad de Neuquén ha crecido considerablemente en los últimos diez años y el desarrollo de nuevos proyectos de vivienda plasmado en edificios de altura, seguirán hacia arriba.